Artikel · 6 minit bacaan · 18 September 2026 · oleh Mr Tanah (Zahir MJ & Fadilah Yusof)
Tanah RM450K, Tiada Jalan Masuk: 7 Semakan Sebelum Anda Bayar
Julai 2026, seorang usahawan kosmetik tampil di media sosial meluahkan rasa terkilan. Katanya dia membeli sebidang tanah secara tunai bernilai RM450,000, tetapi tersekat apabila berdepan masalah jalan masuk ke tanah itu. Lebih rumit, dia mendakwa sebahagian kawasan yang dipagar sebenarnya terletak atas tanah milik orang lain.
Agensi hartanah yang mengendalikan urus niaga tersebut, Landsworth Properties Sdn Bhd (E(1)1959), mengeluarkan kenyataan rasmi pada 17 Julai 2026. Antara yang dinyatakan:
Pihak agensi memandang serius perkara itu dan sedang menjalankan semakan menyeluruh — meneliti semua dokumen, rekod komunikasi serta mendapatkan penjelasan daripada REN yang terlibat bagi memastikan isu dinilai secara adil, telus dan berdasarkan fakta. Agensi menghormati hak semua pihak untuk mendapatkan penyelesaian melalui saluran undang-undang, dan meminta orang ramai tidak membuat sebarang andaian atau spekulasi sehingga semakan selesai. Pihaknya juga menegaskan akan melindungi hak dan reputasi agensi, kakitangan serta REN di bawahnya, dan tindakan undang-undang boleh diambil sekiranya terdapat penyebaran kenyataan palsu, mengelirukan atau berunsur fitnah.
Kenyataan itu dipetik sepertimana dilaporkan media. Kes ini belum diputuskan oleh mana-mana mahkamah, dan kami tidak membuat tuduhan terhadap mana-mana pihak.
Kenapa jalan masuk boleh jadi mimpi ngeri
Tanah di Malaysia tidak semestinya mempunyai jalan keluar ke jalan awam. Dalam urusan tanah, keadaan ini dipanggil tanah terkunci — tanah lapisan kedua atau ketiga yang tidak bersempadan dengan jalan. Tiga punca yang paling kerap:
- Tiada rezab jalan sejak awal. Tanah pertanian lama dipecah tanpa menyediakan jalan untuk lot belakang. Lot depan kemudian membina rumah dan menutup habis tanahnya.
- Laluan ikut tanah orang tanpa hak berdaftar. Ada "izin" lisan atau persefahaman baik antara jiran. Bila tanah bertukar tangan, izin itu tamat.
- Pagar melebihi sempadan. Jiran atau penjual asal memagar lebih daripada hakmiliknya — sedangkan di atas geran, garisan itu jelas lain.
Kesannya bukan sekadar susah masuk kereta. Tanah tanpa akses sukar dimajukan, sukar mendapat kelulusan pelan bangunan, sukar dinilaikan bank, dan harganya boleh jatuh jauh di bawah harga yang anda bayar.
7 semakan sebelum anda bayar
1. Carian rasmi di Pejabat Tanah — jangan bergantung pada salinan geran penjual
Minta carian hakmilik rasmi, bukan salinan foto geran. Semak nama pemilik berdaftar, luas, bebanan (gadaian, kaveat, lien), sekatan kepentingan dan kategori kegunaan tanah. Kalau nama di geran bukan nama pihak yang anda berurusan dengannya, berhenti dan tanya — banyak penipuan tanah bermula di situ.
2. Sahkan akses, bukan andaikan akses
Tanya satu soalan tepat kepada penjual atau ejen: "Jalan masuk ke tanah ini apa statusnya?" Hanya tiga jawapan yang boleh diterima:
- Tanah bersempadan terus dengan jalan kerajaan yang digazet; atau
- Ada ismen (easement) yang didaftarkan atas tanah jiran untuk laluan — ismen wajib didaftarkan (s.286 Kanun Tanah Negara), dan ismen yang tidak didaftarkan tidak boleh dikuatkuasakan; atau
- Ada hak lalulalang Pentadbir Tanah yang sudah diwujudkan dan dimemorialkan dalam geran.
"Boleh lalu, semua orang lalu" bukan status. Itu kebiasaan — dan kebiasaan boleh berubah bila jiran bertukar.
3. Ukur sempadan sebelum percaya pagar
Lantik juruukur tanah berlesen untuk sahkan sempadan sebenar. Ia kos tambahan, tetapi jauh lebih murah daripada membeli tanah yang sebahagiannya milik orang lain. Dalam kes tular di atas, dakwaan "pagar terletak atas tanah orang lain" itulah yang menjadikan urusan itu berbelit.
4. Semak kategori tanah dan apa yang dibenarkan
Tanah pertanian tidak boleh terus dibina rumah tanpa kelulusan tukar syarat. Tanah Simpanan Melayu / lot Bumiputera ada sekatan pemilikan dan pindahmilik. Semak juga zoning dengan pihak berkuasa tempatan — termasuk sama ada tanah itu berada dalam kawasan rezab yang akan diambil untuk jalan atau pembangunan.
5. Jangan bayar tunai tanpa struktur yang betul
Pembayaran tunai besar tanpa instrumen berdaftar adalah risiko yang paling senang dielak. Amalan yang betul: perjanjian jual beli disediakan peguam anda sendiri, wang dipegang sebagai stakeholder, pindahmilik didaftarkan, dan hak anda dilindungi melalui kaveat/lien sebelum bayaran penuh dilepaskan. Kalau penjual mendesak tunai "sekarang juga", itu bendera merah.
6. Semak latar ejen dan firma — dan faham peranan mereka
Ejen hartanah berdaftar wajib memaparkan nama, nombor pendaftaran (REN/PEA) dan nombor firma (E) pada iklan. Ejen juga tidak boleh memberi kenyataan mengelirukan tentang status akses tanah. Jika maklumat yang diberikan terbukti tidak benar, pembeli boleh mengemukakan aduan kepada Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah (LPEPH). Satu lagi: ejen hartanah tidak boleh memegang wang pelanggan bagi urusan pemilikan tanah — bayaran hendaklah melalui peguam atau pihak berkuasa berkanun.
7. Kalau sudah terkunci, ini jalan penyelesaiannya
Anda tidak semestinya terperangkap. Dua saluran:
- Ismen (rundingan). Runding dengan pemilik tanah lapisan hadapan untuk membeli sebahagian laluan atau mewujudkan hak laluan — kemudian daftarkan ismen tersebut.
- Hak lalulalang Pentadbir Tanah. Jika rundingan gagal, pemilik tanah boleh memohon kepada Pentadbir Tanah untuk mewujudkan hak lalulalang melalui Borang 28A (s.390 KTN). Jika sudah ada hak lalulalang sedia ada, boleh mohon berkongsi melalui Borang 28C (s.394). Bila perintah dibuat, hak itu dimemorialkan ke atas geran (Borang 28B, s.391) — bermakna ia kekal berdaftar dan terikat pada tanah, bukan bergantung pada budi bicara sesiapa.
Proses ini makan masa, ada kos ukur dan pampasan, dan pihak Pentadbir biasanya menggalakkan penyelesaian ismen dahulu. Tetapi ia wujud — dan itulah sebabnya status akses wajib disahkan sebelum wang bertukar tangan, bukan selepas.
Bagaimana kami uruskan isu ini
Tanah ialah sebahagian besar urus niaga kami. Sebab itu setiap listing tanah kami rekod status akses (bersempadan jalan digazet / ada ismen berdaftar / belum ada akses berdaftar), dan kami sebut perkara ini di depan, bukan sembunyi dalam lampiran.
Kami juga tidak memaparkan gambar geran atau pelan hakmilik di laman awam. Dokumen hakmilik adalah untuk pemeriksaan pembeli serius, melalui kami, dengan kehadiran pemilik — bukan ditayang sebagai bahan jualan.
Soalan Lazim
Boleh ke beli tanah yang tiada jalan masuk?
Boleh dari segi undang-undang, tetapi ia urusan berisiko tinggi. Sebelum bayar, pastikan sama ada akses boleh diwujudkan melalui ismen berdaftar atau permohonan hak lalulalang kepada Pentadbir Tanah (Borang 28A, s.390 KTN). Jika tiada jalan penyelesaian yang jelas, harga tanah itu tidak boleh dinilai seperti tanah yang bersempadan jalan.
Apa beza ismen dan hak lalulalang Pentadbir Tanah?
Ismen ialah hak yang diwujudkan melalui persetujuan antara pemilik tanah, lalu didaftarkan ke atas hakmilik (Borang 17A, s.286 KTN). Hak lalulalang Pentadbir Tanah pula diwujudkan oleh perintah Pentadbir Tanah apabila tiada persetujuan dicapai (s.388–391 KTN), dan perintah itu dimemorialkan ke atas geran supaya ia mengikat pemilik-pemilik kemudian.
Berapa lama dan berapa kos proses hak lalulalang?
Tempoh bergantung kepada pejabat tanah dan sama ada ada bantahan; dalam pengalaman am ia mengambil beberapa bulan, bukan minggu. Ada kos ukur dan pampasan kepada pemilik tanah yang dilalui. Angka tepat perlu disemak dengan pejabat tanah daerah berkenaan — kami tidak mahu memberi angka yang tidak sahih.
Baca seterusnya
Nak semak status akses tanah anda?
Hantar maklumat lot dan geran — kami semak akses, sekatan dan kategori tanah sebelum anda buat tawaran.
Rujukan
- Kenyataan rasmi Landsworth Properties Sdn Bhd bertarikh 17 Julai 2026 (sepertimana dilaporkan media).
- Kanun Tanah Negara 1965 — s.282–291 (ismen), s.388–391 (hak lalulalang Pentadbir Tanah); Borang 28A (s.390), 28B (s.391), 28C (s.394).
- Borang rasmi hak lalulalang pejabat tanah negeri (contoh Borang 28A/28B/28C — PTG Melaka, PTG Perak).
Artikel ini maklumat am, bukan nasihat guaman. Setiap urus niaga tanah ada faktanya sendiri — dapatkan nasihat peguam anda sendiri.
Mr Tanah · Zahiruddin bin Mat Jailaini (PEA 2684) & Fadilah Yusof (PEA 2313) · Ejen berdaftar di bawah IQI Realty Sdn Bhd (E(1)1584)